Як вижити девелопменту як виду бізнесу за сучасного податкового законодавства? Як примусити комерційну нерухомість бути рентабельною? За умов, коли орендарі масово покидають торгівельні центри, ці питання нині вкрай актуальні, і не лише для Києва.

Торговые центры, преизбыток которых наблюдался в столице даже в более благополучно времена, сейчас все активнее пополняют список лишних объектов. По итогам прошлого года, спрос на торговую недвижимость в Киеве упал, как минимум, на треть.

Из Украины ушли многие международные одежные и обувные бренды, в частности, Bosco Sport, Spar, OBI, Minelli, Esprit. "Помимо этого, Empik Media & Fashion Group, развивавшаяся в Украине через компанию Maratex сети брендов Espirit и River Island, выставила на продажу магазины последнего.

Примерно так же поступил эстонский концерн Baltika Group, владевший в Украине 17 магазинами одежды Monton и Mosaic. В феврале 2014 года они были переданы на условиях франчайзинга компании Osaühing Ellipse Group",- рассказывают в "Украинской торговой гильдии". Еще более активно закрываются небольшие магазины, работающие по франчайзинговой схеме. И, судя по тому, что покупательская способность населения только снижается, а цены - растут, тенденция продолжится и в этом году.

Массовый уход арендаторов стал неприятным сюрпризом для девелоперов. Еще в конце 2013 года они планировали ввести в эксплуатацию более 200 тыс. кв. м новых площадей. Но итоговые показатели прошлого сезона оказались заметно скромнее - всего 85,2 тыс. кв. м (это вдвое меньше, чем было введено в 2013-м),- рассказывают в компании Colliers International. Запустили всего 4 ТЦ: "Атмосфера" (30 тыс. кв. м.), "Проспект" (41,4 тыс. кв. м.), Doma Center (8 тыс. кв. м.) и"Апрель" (5,8 тыс. кв. м.). На данный момент приостановлены работы на пяти объектах: в ЦУМе ("Эста Холдинг" Рината Ахметова), "Вырлица" ("21 век" леонида Парцхаладзе), River Mall, Kiev Mall, Victoria (проекты небольших девелоперских компаний). Часть строителей оптимистически заявляют о переносе сроков запуска торговых центров на 2015-2016г. Если верить их обещаниям, то уже в следующем году столичный рынок торговой недвижимости пополнится, по данным Colliers International, аж 467 тыс. кв. м новых помещений. Но, существует высокая вероятность, что дата ввода в эксплуатацию некоторых ТЦ будет перенесена на более поздние сроки.

Как скоро настанут те сроки, когда достраивать и запускать новые объекты вновь будет рентабельно - неизвестно. Ведь учитывая экономическую ситуацию в стране впору не то, что открывать новые, а закрывать уже работающие торговые объекты. Как показывает исследование UTG, вакантность столичных торговых центров в прошлом году составила 7,5%, увеличившись за год на рекордные 5,8%. Это не удивительно, учитывая, что посещаемость ТЦ в течение 2014 года упала на 9%.

Так что, заявляя о "переносе сроков" девелоперы явно лукавят. Не исключено, что они уже лихорадочно ищут способ избавиться от ставших проблемными объектов. По идее, "лишние" ТЦ могут быть перепрофилированы, что позволит их владельцам избежать убытков (или по крайней мере сократить их). Как показывает опыт других стран, ставшие ненужными торговые центры дешевле всего сделать офисными, но в случае с Киевом это явно не подойдет, так как столица перенасыщена бизнес- центрами еще больше, чем торговыми площадями.

Другой вариант - перестроить ТЦ в гостиницы. Он может "выстрелить", но лишь в долгосрочной перспективе и то, если удастся увеличить поток зарубежных туристов (сейчас ситуация в гостиничном сегменте не лучшая - отели загружены лишь на 30%). Вполне удачными могут быть проекты перепрофилирования недостроенных торговых центров в модные жилые комплексы в стиле лофтов (квартиры представляют собой большие студии в "промышленном дизайне"). В свое время за счет высокого спроса на такую недвижимость удалось решить проблему лишних производственных площадок, к примеру, в небольших городах США и Канады.

И совсем уж экзотический вариант - перестроить ТЦ на окраинах под продуктовые хранилища. В Украине уже давно наблюдается острый дефицит овощебаз и продуктовых складов. В прошлые годы государство даже выделяло немалые средства на строительство подобных объектов, но сейчас проект прикрыли до лучших времен. Между тем, учитывая, что сельской хозяйство в стране остается едва ли не единственной отраслью, продолжающей оставаться на подъеме, спрос на такие объекты будет только расти. Понятно, что для открытия фермерских комплексов в столице подойдут считанные объекты, зато в регионах, где проблема переизбытка торговой недвижимости тоже есть, таковых будет значительно больше.

http://meget.kiev.ua/

admin